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[海口] 叶檀:郑州限购没有意义 海南土地改革才有意义

郑州限购没有意义,只是上涨过快城市的一场秀。房地产价格大幅上涨之时,正是基础制度改革之时,以扭转错误的激励机制。

在经历了房价一年多的大幅上涨后,郑州房价涨幅在中部城市位居第一,连续4个月新房环比涨幅领先于中部六个省会城市。

最近一系列的微调,助长了地方政府对房地产市场的权威。规定哪些人能买房,不能买房,除了户籍之外,甚至把成年人的年龄都做了限制,凭什么地方政府认为20岁就可以购房?是郑州目前20岁以下购房占比过高?还是郑州民俗20岁成年就可以成亲?天知道。

与其他房价上涨过快的城市一样,郑州启动“商品住房限价系统”,利用信息化技术加强市场监测,对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的,暂停该项目商品房买卖合同网签。5月份起,先后有60余个楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签,整改不到位的一律不准入市销售。郑州房价下降了吗?6月下降,7月反弹,无碍郑州房地产热土的形象。

再看另一个城市广州。广州市国土房管局副局长黄文波曾表示,广州从去年底就开始对高端楼盘进行限售,但未规定具体的面积和单价。但是限购没有改变广州房价飞速上升的态势,今年7月商品房均价高达每㎡(建面)18569元,2009年7月为9591元,几乎上涨一倍。

限购在短期内可以抑制房价过快上升,却没有办法解决土地收益分配不公平、地方财政过度依赖房地产等根本问题。一旦房地产价格下行,政府将用解除限购等办法推升房地产价格,温州就是如此,限价与提价是地方政府寻求房地产收益最大化、最长化的办法。

相比沸沸扬扬的郑州限购,海南悄无声息的土地改革更值得关注。2013年6月,国土资源部完成了“关于改革完善土地管理制度的政策建议”的起草工作,并上报国务院讨论。9月3日,据媒体报道,一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市;而早在一个多月前,习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。海南在涉农土地改革上已经走在了前列,据报道,海南省国土环境资源厅研究制定了 《海南省农民集体建设用地管理办法》,现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地,允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营,并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

土地改革的核心是农民土地的自由流转,目前紧锣密鼓进行的土地确权是关键步骤,海南2009年开始用三年时间完成土地确权为海南土地改革打下基础。一旦农村集体用地可以用作非农业用途,可以想象两个结果,农地会大量减少,土地租售交易大量增加,大农场的生产方式将成为主流。海南土地改革是试验田,为中国未来土地的市场化流转打下根基,海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设,铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。

另一个悄无声息的重要经济现象是房贷利率上升。银行贷款走向发生了微妙的变化,他们更愿意转向企业的高息短期贷款,而不愿意发放长期的、风险难以预测的房贷,何况房贷的收益不如企业贷。

房贷发生变化、实际利率上升,是房地产金融领域的去杠杆化。长期结果显而易见,中低收入群体被逼出商品房市场,转而寻求保障房的援助,商品房被手握现金的中高收入群体购得,房地产泡沫由虚做实,房地产市场的底部由家庭现金筑成。这就是海南目前的情况,80%的房地产被外地人购得,70%的空置率,但房贷风险、房价崩溃风险却未因此上升。

关注地方政府的小作为没有意义,他们无法左右全局,房地产市场的大改革就在眼前,一场滔天巨浪将淘尽缺乏现金的开发商与购房者,将使大城市圈更大,将使中小城市失去开发新区的热情,而让强者愈强,让现金持有者为房地产市场奠定根基。 

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