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冯海宁特评:保障性住房是否会撞商品房的腰

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  ◆冯海宁  国新办1月6日上午举行2009年首场新闻发布会,关于加大保障性住房建设会不会冲击正常的房地产秩序问题,住房和城乡建设部副部长齐骥表示,增加保障性住房的供应,不会冲击商品房市场,反而有利于平稳商品房市场的价格。  齐骥的这一观点很可能遭遇一些人的反对。因为市场上有两种截然不同的观点:一种观点认为增加保障房不会冲击商品房市场;另一种观点却认为保障房对商品房需求与价格会构成实质性冲击。显然,齐骥的观点难以获得持后一种观点人群的认同。  不认可增加保障房会冲击商品房市场的理由是,不仅保障房与商品房的供应人群不一样,而且两类房屋的销售价格也不一样。更重要的是,保障房所占的市场份额相比商品房少得可怜,不足以冲击商品房市场。即使算上未来3年政府再投资9000亿建设的保障性住房,实际上保障房所占的市场份额也仅有12%左右。  但保障房的大规模投资计划在另外一些人看来,对商品房市场是致命一击。因为保障房大量供应不仅会改变市场供需关系,更有可能影响消费者的心理预期,将对商品房价格造成极大的压力。尤其在当前,增加保障房将会使商品房市场积压更加严重。甚至在一些人看来,中国楼市从2007年底进入深度调整期,就有保障房的功劳。  在笔者看来,增加保障房是否会冲击商品房市场,不能简单地认为“会”或“不会”。因为“会”和“不会”两种观点都将保障房与商品房割裂了,而楼市是由保障房与商品房共同构成的。  那么,在什么情况下增加保障房会冲击商品房市场呢?笔者认为,当保障房与商品房发展严重失衡时,或者说当商品房价格畸高时,保障房的大量入市就会对商品房市场形成一定冲击。之前几年,房价之所以疯涨,原因之一就在于保障房供应太少,相当数量的消费者被挤到商品房市场去了。相反,当保障房与商品房发展平衡时,保障的归保障,市场的归市场,增加保障房则不会冲击商品房市场。  2007年,英国政府抑制高房价的一个手段便是推出“公屋计划”,实践证明效果不错。可见,当保障房与商品房发展失衡时,增加保障房就会冲击商品房市场,促使商品房价格回落到平衡点。所以,对于增加保障房会不会冲击商品房市场这个问题,不可轻易断言,要视具体情况而论。  其实,保障房有两大功能:一是保障,即在任何时候政府都有责任解决低收入人群的住房问题;二是调控,即保障房既可以分流部分需求,又可以拉低平均房价以改变买房人与投资人的预期,来稳定楼市。因此,无论是楼市的可持续发展还是社会的和谐进步,都离不开保障房。  笔者以为,就现实情况而言,商品房价依然处于高位,住房保障还有很多空白。惟有增加保障房建设,才能填补保障空白以及稳定商品房价。
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