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郎咸平:放开限购 就能救中国楼市?

编辑:梁永钰时间:2014-09-23来源:凤凰网价格有效期至:2014-10-07

南京楼市也挺不住了!2014年9月21日,根据媒体报道,继苏州、无锡、徐州限购松绑之后,坚挺了3年零7个月的南京房产限购也取消了。目前,仍在执行楼市限购的只剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市。中国楼市热也好、冷也好,是能靠政府调控回归理性的吗?房地产危机的病根在哪里,靠什么才能根治?

我们在这里谈一个非常、非常不愉快,但又是非常严肃的话题,叫作楼市调控。各位晓得从2003—2013年期间,我们的有关部门调控了多少次房价吗?一共多达32次,其中仅国字头的调控政策就有7次。但结果却是,我们的房价一直突飞猛涨,只升不降。

2013年3月,备受关注的“新国五条”正式出台。当时的很多媒体报道,很多所谓的专家、学者提出了很多的观念。比如,有人认为投机或投资式的买房者必须要缴税,“新国五条”里虽然规定卖出房时要缴20%的所得税,但其实这个税负一点都不重。为什么这么说?有人拿韩国靠高赋税控制房价的例子当作证据。在韩国,买第二套房要缴所得税50%,买第三套房要缴的所得税是60%,而且多套和高档住房每年还要缴保有税,最高税率是5%。最后,如果你自身有房产,在继承父母的房产时,还要缴50%的所得税。这么看来,我们在“新国五条”里规定的20%所得税不算高。

关于韩国的例子,我也做了查证和分析。但同样的数据由我来解读,出现了完全相反的结果。首先,关于房价,我们必须先正视一个关键问题,“是全世界的房价都在这么疯狂地涨,还是只有我们是这样的?”为了回答这个问题,我找来了美国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国、英国、德国、法国这八个国家的房价数据。它们都是现在经济运转比较正常的工业国家,所以比较有说服力。

我发现,从2007年年底,也就是本轮全球经济危机爆发之前,一直到2012年的六年时间里,这八个工业国家的楼价平均下降了8.1%。同一时间,我们的房价平均上涨了74%。这里面,上海上涨了95%,北京最厉害,上涨了152%,居全球之冠。别的国家房价都在跌,只有我们在涨,那肯定是我们有问题。

有了“我们不正常”的假设前提,再来分析一下韩国的楼市调控。我们发现,2006年韩国的房价非常高,韩国政府因此推出了买二套房要征收50%所得税的政策。但是这个政策最开始执行的时候,韩国的房价并没有跌。什么时候开始下跌的?2008年以后,全球经济危机全面爆发,才使得韩国的房价下跌,但是也只跌了5%。因此,我得出的结论是,韩国房价下跌是本轮全球经济危机造成的,和高赋税没有必然关系。

2013年4月份,韩国政府又出台了一个长达46项的楼市振兴政策,用来拉抬房价。为什么?因为不少韩国人是在高位买入的房子,2008年以后,韩国房价走势低迷,除非“割肉”出售,否则就要继续背负沉重的房贷利息,成为高负债的“房奴”。所以很多韩国人虽然拥有住房,反而变得更穷。韩国政府在这种情况下,只能拉抬房价,刺激房屋交易,让“房奴”们“解套”。我倒是建议所谓的专家们,多研究一下韩国楼市降温后出现的种种问题。

2013年4月,韩国政府公布了长达46项的楼市振兴新政,主要内容为年内购买首套住房,免征2.2%的房产购置税;年内购买9亿韩元以下的新楼盘,或者85㎡(建面)且9亿韩元以下的二手房,五年内免征转让所得税;取消多套房高达50%~60%的转让所得税。这是继1997年爆发亚洲金融危机之后,韩国政府推出的最大力度的楼市振兴政策。

韩国的例子说明高赋税对降低房价没有用,那么我们再来看看英国政府调控楼市的例子,它能证明降低赋税也拉抬不了房价。2008—2010年的时候,英国政府为了拉抬房价出了几个政策。首先是减税,英国政府规定,从2008年开始,售价在12.5万英镑以下的房子免印花税;看楼市还没有什么起色,又改成17.5万英镑以下的房子免印花税;到2010年,楼市还是这么惨淡,英国政府又提出,25万英镑以下的房子都可以免印花税。

第二个政策是首套房免首付。本来英国老百姓要买房必须付30%的首付,但是英国政府说,我可以无息贷款借给你,其实就相当于零首付入住;如果英国老百姓要买第二套房的话,你只要自己凑够5%的首付就行。这么多利好消息投下去,英国楼市的结果是什么?我在前面说了,照样下跌。2007—2012年,英国房价下跌了26%。综合韩国和英国楼市调控的例子,我们可以看出,税收本身和房价没有必然联系。 

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