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房地产股权持续热销 抛盘者坚持看淡今年楼市

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  中国葛洲坝集团、中国房地产开发集团、国家开发投资公司近日挂牌产交所  □ 本报记者 家路美  近期,北京等地产权交易所陆续传来房地产企业股权挂牌的信息,而且,其中不乏价格逾亿元的大宗交易。一位分析人士称,房地产企业股权频繁转让的背后,是当前房地产市场的现状以及未来发展形势。在楼市预期不太乐观的前提下,房地产企业的重组整合行动有可能越来越多。  地产股权持续热销  在2008年的最后两个月里,产权交易所连现房地产股权卖单。  最新的一个卖单出现在2008年12月29日,中国葛洲坝集团挂牌转让旗下葛洲坝海集房地产开发公司31.5%股权(共持有99.167%),挂牌价格2亿元。据了解,海集房地产是一家注册资本6亿元的大型国有控股企业,资产总额35.05亿、净资产6.11亿;相对其资产规模而言,公司的盈利能力比较有限,上年主营业务收入44.22万、净利润3万元。而海集房地产31.5%股权对应评估值达1.99亿元(评估基准日2008年9月30日),葛洲坝集团是小幅溢价出售。鉴于海集房地产是专门从事房地产开发的国有控股企业,葛洲坝集团提出,为更好地开展业务,受让方应为一家以房地产开发经营为主的国有或国有控股企业,拥有房地产开发一级资质,注册资本金不低于2亿元。  此前的2008年12月24日,中国房地产开发集团挂牌转让旗下中房集团大地土地发展公司90%产权(共持有100%),挂牌价格2038万元。根据产权交易所提供的信息,大地公司是一家注册资本2000万元的小型企业,资产总额6105.96万元,净资产1928.73万元,但公司的上年主营业务收入和净利润却非常可怜,分别为0元和0.000011万元。对于大地公司上述90%股权,中介机构给出了1735.86万元的评估值(评估基准日2008年8月31)。  2008年12月19日,国家开发投资公司挂牌转让所持北京岳安实业股份有限公司27.16%股权(4900万股股权),挂牌价格3940.92万元。据了解,岳安实业也是一家大型国有控股企业,注册资本1.80亿,资产总额4.60亿,净资产1.19亿,盈利状况同样不太乐观:上年主营业务收入1亿、亏损6134.34万元。27.16%股权对应评估值3940.92万元(评估基准日2007年12月31日),与国家开发投资公司的挂牌价格一致。  看淡今年楼市?  房地产企业股权频繁转让的背后,是当前房地产市场的现状以及未来发展形势。  业内人士认为,税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果。2009年房地产市场会否转稳,还存在不确定性。这一点也可以从监管部门的态度上显露一二,正如财政部所传递出的信息,“2008年对房地产市场税收政策调整比较密集,如果执行得好可能会延续这些政策,如果执行得不好,2009年可能考虑是否有其他更好的政策措施。”  对于房地产市场的政策因素及其作用,国际评级机构穆迪公司的高级副总裁刘长浩表达了自己的看法,“为了稳定市场,中央政府近期宣布了多项措施,包括减税和放宽按揭限制,与此同时,地方政府亦采取措施来鼓励购房。但这些措施的影响仍然未能确定,而且,监管机构未来取向的不确定性,亦为开发商带来高水平的监管风险。”  安信证券高级行业分析陶学明认为,结合鼓励首次和改善性购房、连续降息等政策,政策已明确传达了拯救经济、拯救地产行业的取向,但短期内房地产救市政策仍将在多方利益博弈中谨慎前行。她说,这一点可以理解,因为优惠措施如果覆盖到广大改善性购房者,再考虑到大量的存量贷款不得不做出相应调整,银行利益必定受到较大损害。因此,“我们更欢迎顾及多方面利益的具体细则,这对地产行业也是有利的。”  开发商则用实际行动表达了它们对政策力度、市场状况的评判和预期。早在三、四个月前,部分房地产商已主动调整开发节奏、适时收缩开发战略。数据显示,2008年9月,房地产行业土地购置、开发、新开工量进一步回落,其中,全国土地购置面积2595万㎡(建面),同比下降了36%;土地开发面积1369万㎡(建面),同比下降32%。2008年10月,行业龙头万科和保利都没有新拿项目用地(这也是万科今年以来首次没有拿地),更具有标志性意义。而根据万科三季报,公司2008年全年开工面积将在年中计划的基础上再调减110万㎡(建面)至570万㎡(建面),前十月累计购置的土地面积也仅为380万㎡(建面),远低于年初的拿地计划。业内人士认为,“房地产企业会根据政策力度、市场状况做出后续进一步调整。”  就北京楼市而言,它还能在房地产市场整体走低的大环境中坚持多久?陶学明认为,上海、北京似乎在步深圳后尘。2007年7月至2008年2月,深圳楼市维持滞胀现象,即住宅成交量同比持续下跌,而房价稳定在15000 元/㎡(建面)以上;随后,住宅成交量加速下降、房价持续下跌,短短3个月内,深圳房价就跌到了11000 左右,2008年5月份时已跌至2007年年初的水平。北京、上海的滞涨现象比深圳稍晚,始于2007年底、2008年初,截至2008年7月份已维持了八个月,与深圳2008年3月之前的状况相当类似,由此来看,未来几个月内京、沪的房价调整也是不可避免的,但调整深度可能弱于深圳。  一位分析人士称,行情低迷之时,也是行业洗牌之时。在楼市预期不太乐观的前提下,房地产企业的重组整合行动也会越来越多。
华晟金海府
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