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降价预期空前高涨 2009年房价"底部"不会太深

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  从社科院在2008年底发布的经济蓝皮书预言“2009年房价下调成定局”,到国务院建议“地产企业以合理价格促销”,从万科全国领跌房价,到恒大成本价售房,我们有理由期待,2009年的房地产市场将出现房价的理性回归。   “从目前的情况看,今年房价的走势在全国范围内都会以降价为主。”满堂红地产研究部首席研究员龙斌对时代周报记者说。   “目前直接影响今年楼价走势的因素主要有三个方面,一是购买力和购买意愿,目前受到大环境实质的影响,都趋于较低水平。从供求关系来看,无论是一手楼还是二手楼,供大于求的现象比较突出,买方市场的格局应该会继续持续。从购房需求看,投资性需求人群绝大部分退出市场,多次置业与带有保值目的的高端人群在跌市中止步,改善性需求人群也在选择入市的时机。在2009年这三方面因素不会有实质性的改变。”   国家统计局的数据则表明,截至2008年11月末,全国商品房空置面积1.36亿㎡(建面),同比增长15.3%,增幅比2008年1-10月提高2.2个百分点。其中,空置商品住宅7084万㎡(建面),同比增长22.9%,增幅提高4.9个百分点。来自广州市经纬地产的研究报告显示,2009年广州楼市新增住宅套数较去年将下降35.7%;然而由于去年仍有约4万套存量住宅未被消化,今年广州总体供应量将达9万套之多,供大于求的状况在今年之内恐难以逆转。   与此同时,受经济形势影响,城镇居民的收入缩水,导致实际购买力的下降。数据显示,扣除物价因素后城乡居民实际收入增幅比前几年下降。2008年前三季度,城镇居民人均可支配收入实际增长7.5%,增幅回落5.7个百分点。而居民的购买意愿亦处低潮,观望氛围的散去需有待时日。央行2008年末公布的去年3季度所做调查显示,居民在未来3个月的购房意愿已经创下10年来的最低水平。   “2009年的春天,百姓的降价预期日益高涨,房价在倒春寒中初探底;而开发商方面,则会降价套现。到了冬天,房价回归才会趋于稳定。”广州维森置业有限公司董事长张维伦对今年的房价走势总结道。   政府不会托市   曾在去年引领降价风潮的万科,2009年开年就昭示了其继续加大促销力度的姿态。在上海地区,从去年12月18日起,万科就对当地6个在售楼盘实施“暖冬计划”,包括购房可享房价优惠1%、送家具、电器、车位抵用券各1万元的大礼包。而一进入2009年1月1日,万科又增加了元旦到春节首付比例一成的优惠措施。而万科董事会秘书肖莉在谈及万科未来经营策略时称:“尽可能抓住市场变化带来的机会,在调整周期中扩大市场份额”,被业内理解为其接下来灵活促销所埋下的伏笔。   中央政府的立场也很明确。继年前《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,发出“房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售”的呼吁之后,2009年开年,国务院新闻办一场以“促进房地产市场健康发展”为主题的新闻发布会上,有关部门又对万科等房地产开发企业的促销做法,给予了肯定的评价。住房和城乡建设部副部长齐骥指出,目前,各地房价出现了一定的回落,但仍高于普通居民支付能力。随着“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾逐渐浮现,要刺激市场需求回升,最好的“药方”仍然是降价促销。   而北京市市长郭金龙也明确表态:“政府不会为高房价托市。”   而交通银行研究部在《2008—2009中国银行业发展报告》中也指出,高库存对价格的压力在不断累积,如果需求进一步萎缩,全国房屋销售均价可能进一步回落。   社科院金融研究所研究员易宪容更是直言,“降价,是房地产重拾信心的华山一条路。2009年中国房地产市场发展,就在于房地产需求放大,就在于大量空置的住房销售出去。如何让居民的消费需求释放出来呢?可以增加居民收入水平,让居民购买支付能力迅速提高;或降低房价,让居民有支付能力进入房地产市场。但前者在短期内是不可能完成的事情。因此,只有降低房地产市场价格。”   事实上,在2008年间进行了降价促销的房企,都在销售额或是市场份额上有所增长。目前,万科的市场份额已由去年年初的2%上升至2.6%左右。雅居乐在2008年中报后大幅下调产品价格,幅度为15%-30%,在广州、中山等主要阵地市场占有率也提升很快,2008年销售额终于冲破百亿元大关。   有信息表明,会有更多的房地产企业加入到降价促销的行列。   2009年伊始,广东省房地产行业协会就带领众地产商展开一场促销大战。“我们的目标是希望今年5月份,这个传统的楼市销售旺季,销量能够明显提升。”广东省房地产行业协会会长蔡穗声告诉时代周报记者。开发商会选择适合自己的促销方式,包括降价。  底部不会太深   值得注意的是,不同城市、不同区域、不同开发商,在这一轮价格回归的过程中,所探寻的“底”也会不同;而不同消费力的购房者,对于房价下降的期待值也会千差万别。   有不少业内人士指出,类似于北京、上海、广州的一线城市,有大量刚性需求支撑,房价的抗跌性相对较强。因此“底部”不会太深;而二线城市由于购地成本、人均住房面积、人口流动量均远低于一线城市,销售利润率也相对较低,市场低迷时激发刚性需求,因此容易见底。   时代周报记者在近期巡盘也发现,广州中心城区的楼盘,即便以促销价推出,均价也仍旧在1万元/㎡(建面)以上。而一些地段和交通都较据优势的楼盘,推出的新盘由于素质的细微差别,不但没有降价,反而有所提价。   而从区域来看,虽然在去年最后一个月广州有8个区的成交均价环比下降,但中心城区的房价依旧高企,天河、荔湾、越秀和海珠四区的均价都在1万元/㎡(建面)以上,分别为12052元/㎡(建面)、10992元/㎡(建面)、10834元/㎡(建面)和10431元/㎡(建面)。降幅明显的楼盘集中在郊区。   此外,这个“底”,对于不同的开发商也会有不同的判断和表现。蔡穗声对时代周报记者说,比如一些上市公司,因为有业绩要求,要把年报做得漂亮,也许会通过大力降价促销来拉动销量;但有的开发商,手头现金充足,并不担心资金回流问题,就未必会采取低价促销的行为。广州老城区某楼盘在目前的销售期间,竟打出“为维护购房者利益,绝不降价”的告示,并表示若购房者要打折,将没收定金。   房企:资金告急   资金链始终是开发企业的命门。尽管从去年第四季度以来,中央金融政策转向,从“从紧”调整为“适度宽松”,并保证要满足房地产企业“合理的融资需求”。业内人士普遍达成共识,在经济“保增长”的大背景下,银行今后对房地产企业的融资需求会适度放宽,但在目前持续低迷的销售行情和仍旧巨大的存货压力下,房地产开发企业的资金链仍会告急。   据统计,由于去年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策,2008年1-11月,全国房地产开发企业利用国内贷款同比增速比前年同期放缓26.8个百分点,增速远低于开发投资增速,表明2008年前11个月开发贷款受到严格控制,房企资金压力较大。根据2008年房企上市公司第三季度的业绩报告统计,去年前三季度,86家房地产公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元,而2007年同期,这一指标是-228.85亿元,同比减少143亿元。多家地产公司普遍面临经营性现金流持续恶化和财务费用上升等问题。   银河证券一份研究报告指出,在经历2008年银根紧缩后,房地产开发企业的间接融资显著放缓。数据显示,在2008年1-11月,房地产开发企业实际到位资金中,国内贷款6416亿元,仅增长5.2%;而企业自筹资金达13444亿元,增长30.9%。另外,由于资本市场融资受阻加之市场销售低迷,房地产企业到位的“其他资金”为12942亿元,同比下降14.5%。其中,个人按揭贷款3046亿元,降幅达25.6%。   而根据最新的业绩报告,2008年的上市房企普遍面临2008年利润率下挫的状况。包括绿城中国、瑞安建业、金融街等上市房企,都在近期发出了“业绩预警”的公告。成交量和房价的同时下滑,直接导致房企毛利率下降,无疑让房产企业的资金链条愈加吃紧。   “料未来两至三季,发展商的现金流压力不大可能得到大幅改善。”投资银行高盛在2009年开年发布了一份研究报告,宣布了这个令开发商寒意倍生的研究结果。   开发商为此将各显神通,具有较强融资能力的公司,例如万科、保利、金融街等,都在2008年成功发行了公司债。而业内普遍认为,资金吃紧的问题对于融资渠道较窄的中小企业而言更为严峻。  土地:继续流拍   经历了2007年的红红火火、2008年的一蹶不振,土地市场并未在2009年迎来开门红。   1月5日,合肥市3幅住宅用地参加拍卖,拉开几年土地交易的序幕,但最终仅一幅地块拍卖成功,其余两幅地块临时改为挂牌转让,成交楼面地价仅有790元/㎡(建面)。   而1月7日下午在昆明市土地储备交易中心进行的土地出让,也以一分钟内两幅地块底价成交的结果速战速决。   相比较而言,南京市1月8日进行首场土地出让会,场面更为尴尬。参与出让的4块地中,两幅住宅地块均流标,其中包括此前被业界看好的所街低价地块。   “企业一般都在房地产市场情况良好时积极拿地,一旦预期转差,企业拿地的积极性都不会高。”满堂红地产首席研究员龙斌对时代周报记者表示,“现在大家的预期都不好,好多房企也没钱,而大开发商们目前也不缺地,随着经营目标的调低,都不会在土地市场上有活跃表现了。”   消化存量土地   此情此景同之前的繁荣盛世对比鲜明。房地产研究院综合研究部部长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)说,从2003年开始,我国土地市场步入繁荣期,重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿㎡(建面),并一直持续到2008年,其中2007年超过4亿㎡(建面),为历史最高水平。   但2008年土地市场一步跨入隆冬夜。开发商购地热情明显下降,全国土地市场低迷,各地皆出现流标现象,大城市尤为突出。国家统计局数据表明,2008年1-11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿㎡(建面),同比下降5.9%。研究院的统计数据则显示,2008年土地购置面积预计同比减少10%,土地开发面积预计同比减少5%。从土地招拍挂市场来看,2008年以来土地流标流拍及退地现象严重。截至2008年11月末,60个大中城市住宅用地流标流拍约1500块,面积约7000万㎡(建面),规划面积近1.5亿㎡(建面),相当于2007年总供应量的1/4左右。   许多大型开发商仍着眼于解决2007年积累下来的大量高价土地的地价等问题。   瑞银亚洲的一份调查报告显示,在雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家H股的中资地产上市公司中,2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。   合富辉煌市场研究部表示,“2009年土地市场将维持低成交量。政府供地仍会以外围区域如花都、番禺、萝岗、南沙为主,不会贸然将中心区域的稀缺地块大量推出,以免出现靓地贱卖的尴尬局面。”   国土资源部也在近期下发的 《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》中要求,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。这意味着地方政府2009年的任务是消化存量土地。(编辑:晓渝)
华晟金海府
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