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一系列松绑政策出台 牛年楼市谁来打破僵局

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  对于僵持已久的楼市来说,去年年底一系列优惠、松绑政策的出台,让人看到了市场松动的某种可能。有人迫不及待冲了进去,要赶个大早;但更多的人,还是选择了等待———看房、杀价、观望,周而往复、乐此不疲。就在这浓厚的观望气氛下,楼市迈入了牛年。  支玲琳:从门店挂牌成交的情况来看,上海房价在近两个月出现了怎样的变化?  马冀:无论是同比还是环比,上海整体房价都往下有所调整。但根据我们11月、12月份的统计,一手房的成交量,二手房的带看量和最终成交量,都有明显的回升。这在往年是非常罕见的,因为年底其实是一个传统淡季。这个主要是从2007年下半年到2008年以来,刚性需求其实已经积压得相当多。所以年底政策利好出来,其实是提供了一个兴奋点,使积压的需求有了一个局部范围的释放。我的观点是,现在的整体市场已经慢慢有了一个小小的复苏。  当然成交僵局的打破,还有待时日。这个一方面是因为,很多的购房者还在期望政府有进一步的优惠政策出台,比如退税、蓝印户口。此外,目前楼市的供需结构还存在着一定的错位。去年新增的供应量主要在外环线以外的区域,但根据我们的统计,大多数购房者的意向购买区域是在外环线以内,特别是中外环线间。所以在我看来,有效需求并不是说不想释放,而是在于,当前市场上合适区位房源没有充裕的供应。  回顾2004年的那波“V字型”的楼市震荡,我认为现在的楼市正经历的,会是一次“U字型”的调整,可能这个底部会比较漫长。  支玲琳:虽然政策利好频传,但是当前楼市的观望气氛还是比较浓重。这种观望意味着什么,是惯常回升的前夜,还是未来房价调整的前奏?  张永岳:所谓的观望心态,是由几方面造成的。首先是对房价的感觉。现在为大多数人所接受的一个观点是,近期的房价无论下降与否,至少不会再涨。第二,对于收入的整体预期。对于未来收入预期的谨慎,也使不少人放缓了购房的计划。第三,就是改善的迫切性。如果说有一部分人只是将购房看成是购入固定资产,而不是作为强烈消费偏好型的改善居住的目的,那么可能购房的动力也不是很足。  马冀:上海楼市还是具有一定的抗跌性的。首先,前期的市场泡沫已被基本挤出。从近两年购买的主力人群来看,绝大多数是自主需求。此外,从上海楼市的投资回报率来看,目前上海市场的投资回报率还不到3%,这会稀释掉相当一部分做短线的热钱炒作。所以后市所要吸引的目标人群,应该是以刚性自住需求为主。基于此,上海市场的成交可能会没有前期那么活跃,趋于谨慎,但正因为这样,也决定了上海楼市不会大起大落。  支玲琳:的确,在谈及上海楼市时,频频被提及的一个词就是“刚需”。那么究竟该如何理解“刚需”二字,而刚需群体又能否支撑起上海楼市?  马冀:一方面,这几年都是结婚大年,对市场来说,目前结婚置业还是占了相当大的比例;另一方面,新上海人的比例每年都在攀升。我们统计过,新上海人在上海居住满四年以上的,大多有在上海购房置业的强烈愿望。不断增长的新生购房力量,决定了上海的房价会处在一个相对平稳的状态。  张永岳:是的,这会是一个源源不断的支撑。而且作为国际大都市和中心城市,上海土地稀缺的特殊性,可能是很多城市所无法比拟的。  在这一点上,上海楼市的参照对象,不仅仅是内地的大城市,而且可以与香港、台北等城市作类似的比较。  支玲琳:但即便是香港,不也出现过楼市大跌的情况吗?  张永岳:上海和香港还是有区别的。在香港很多市民心目中,房子与股票一样,是和金融资产划等号的。但在上海,改善居住需求的还是占大多数。所以,很多上海人面对楼市下跌,只要资金还可以周转,并不会急于抛售。所以,两个市场看似相同,但细究内里,还是有很大区别的。但从发展的眼光来看,就城市地位和国际视角来说,香港未尝不是一个很好的参照。  不过有一点需要注意,如果楼市出了大的问题,那肯定与经济基本面有关。在我国现阶段,房地产对拉动经济的确起了非常重要的作用,并且事关民生,我们仍然需要从整个国民经济的全局看待房产市场的发展,并采取正确的政策使两者能够实现良性互动。  支玲琳:对于此前流传甚广的购房退税、蓝印户口政策,有关方面近日也作了澄清。那么对牛年楼市而言,要刺激成交、活跃市场,两位有怎样的建议呢?  马冀:政策预期可能已经到顶了。接下来,如何完善城市基础配套设施,将外环外的成交量带动起来,会是一个比较关键的问题。我们要考虑,为什么大家不愿意住到外环线外呢,就是因为在中心城区上班的人太多。所以比较合理的,应该做到人口分流。因为对大多数人来讲,还是希望在工作地点周边就近购房。  张永岳:从社会经济关系的角度看,楼市调控的根本在于调节利益关系。从我国国民经济全局的角度看,整体经济搞上去,就是最大的利益。但是在政策启动过程中,可能会非常复杂。当前我们不仅要激活楼市,还要顾及社会各方的反应、利益平衡,这些都是具体政策出台前需要考量的。  当前我的建议是:一,需要一个很好的产业政策,清晰明确地告诉大家房地产市场的发展是怎么一回事;二,需要一个很好的住房保障政策,既满足老百姓的合理期望,又要兼顾国力和财力的可能;三,需要一个相对稳定的政策预期,有关政策能否适用,相关部门研究决定,应该及早告知大众。现在很多人都在揣摩明天的政策、后天的政策。从完善调控的角度来讲,政策出台应该是菜单式的,而不是挤牙膏式的。要通过我们的有效政策使市场预期稳定下来,尽可能消除社会上过度的揣摩和推测,从而更有利于整个房地产市场健康稳定发展。(支玲琳)
华晟金海府
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