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2008年年报透露房地产公司去年手头都有点紧

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  持续大半年的房地产市场调整拖累大批开发商业绩下滑,资金链告急,随着当初的高价土地陆续进入开发周期,地产商开始为这部分土地可能造成的亏损做准备。昨天,万科发布年报宣布,2008年净利润为40.3亿元人民币,同比去年的48.4亿元下降近17%。与此同时,陆家嘴、中华企业、世茂地产、保利地产等28家大型开发商也相继公布了2008年业绩情况,总体看,房地产行业形势仍不容乐观。  多数公司资金链告急  受销售下滑、降价等因素影响,万科利润大幅下滑。昨天,万科公布了2008年度报告,全年销售面积557万㎡(建面),销售金额478.7亿元,分别比2007年减少9.2%和8.6%。公司2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。实现结算面积451.4万㎡(建面),结算收入404.9亿元,同比分别上升14.6%和15.1%。根据万科公布的董事会决议,公司2008年度利润分配预案仅为每10股派息0.5元,这与公司2007年每10股派1元,转增6股的方案相比,明显缩水。  万科刚刚发布的年报可谓中国房地产市场2008年的真实写照,大批地产商均面临负债增加、现金流紧张的问题。从28家房地产上市公司发布的2008年年报可以发现,大部分公司经营现金流量大幅缩水,其整体经营活动产生的现金流缩水幅度超过100%。在已披露年报的28家房企中,每股经营现金流为负值的占比超过八成,其中21家房企资产负债水平高于50%,ST贤成、中天成投、保利地产、苏州高新、ST万杰等多家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。  地价缩水风险已显现  2007年地价、房价高速增长,当时大批地产商购入土地,这批高价地将从2009年开始陆续进入开发和销售,地价的回落将导致地产商面临巨额损失。根据万科昨天发布的年报,万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,考虑到递延所得税因素后,这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元,对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。  万科表示,2007年土地市场情绪颇为亢奋,地价涨幅远远超过房价涨幅,甚至出现“面粉贵过面包”的不正常情况,尤其在2007年下半年,房地产企业通过公开市场购入的几乎任何一块土地都是高价地。2007年底市场开始进入调整期,之后随着房价的大幅回调,一些项目开始面临亏损的风险。相对来说,万科对市场的过热有所警惕,在2007年中期报告和三季度报告中两次提出预警,因而其以高价获得的项目数量占全部项目的比例较为有限,但基于谨慎的财务策略,万科从2008年三季度起,在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。  高价土地储备在国内众多地产开发企业是比较普遍的现象,但是,从已公布2008年年报的房地产企业情况来看,对项目跌价进行计提准备的开发商寥寥无几。除万科之外,保利地产在2008年年报中计提了2.99亿元的存货跌价准备,陆家嘴计提了4.19亿元的存货跌价准备。据有关业内人士透露,相对于房价的回落,2008年以来,国内中心城市地价的回落更加迅速,对于地价损失,开发商往往有两种处理方法,一些企业可能提前对损失进行计提,另一些企业可能在未来销售实现后再在报表中显现,除非房价回升,这部分损失未实现。  高管收入两极分化  面对房地产行业的整体调整,业绩普遍下降的情况下,包括薪金在内的成本控制成为地产企业眼下关注的焦点。根据万科公布的报告,2008年,王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的年薪由2007年的691万元大幅缩减至248.1万元,降幅达三分之二。  与王石一起降薪的还包括万科的高管,根据年报,万科所有高管的年薪总额由前年的4680万元降至去年的1955.2万元,降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万元,董事肖莉年薪为129.4万元,均为前年年薪的三分之一左右。  降薪还未成为地产行业的普遍现象,相当部分地产公司高管收入不降反涨。已经公布年报的28家房地产公司中,相当部分企业高管薪酬增长明显。以东华实业为例,公司去年净利润同比增长41.46%,而薪酬总额同比增长106%,为360.44万元,远远大于净利润增长幅度。  据业内分析人士透露,2008年地产企业薪金支出增加与上市公司薪金发放制度有关,有部分企业2007年的奖金在2008年发放,这部分支出体现在了2008年年报中,因此导致企业薪金支出增加。如果2009年楼市持续低迷,房地产企业无法走出困境,房地产企业高管的薪金收入可能大幅下降。
华晟金海府
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