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万科:不追求短期内增长 灵活调整销售和存货

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

经历一年房地产市场纷纷扰扰的洗礼之后,万科的2008年年报终于尘埃落定,2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。实现结算面积451.4万㎡(建面),结算收入404.9亿元,同比分别上升14.6%和15.1%。  万科总裁郁亮在总结策略时称,过去一年中,万科不刻意追求短期内的规模增长,首先确保经营的稳健性和财务的安全性。在经营上继续贯彻“现金为王”的策略,一方面采取各种策略积极促进销售,另一方面,根据销售进度对新项目的开发节奏做出调整,将存货规模控制在合理的范围内。  灵活调整销售和存货  对比2007年以来万科的定期报告不难看出,万科时刻根据市场灵活调整经营策略,一方面快速销售周转,另一方面调整开工竣工,控制存货结构。早在2007年10月房地产市场热度尚未散去时,万科就开始做出反应,在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度,万科销售金额高达155.6亿元。  昨天公布的2008年年报中,万科管理层坦陈,对企业来说,面对高度不确定的市场波动,应坚持“应对重于预测”的基本原则,在确保经营安全性的前提下,增强对市场的感知能力和快速反应能力,并在形势趋于明朗时迅速付诸行动。2008年全年万科实际完成新开工面积523.3万㎡(建面),比2007年减少32.6%,比年初的计划数减少38.3%;完成竣工面积529.4万㎡(建面),比2007年增加18.9%,比年初的计划数减少23.2%。  在对2009年的展望中,万科管理层表示,在项目获取上总体上仍将保持谨慎,也会灵活把握行业整合带来的机会,通过并购、合作等多种方式获取真正质优价廉的土地,为未来的业绩发展储备必备的资源。在项目开发方面仍然会坚持开发节奏和销售节奏相匹配,在存货上坚持“量出为入”,2009年新开工面积计划约403万㎡(建面),比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万㎡(建面),比2008年竣工量增加约17%。万科还表示,开发节奏也会根据市场形势的变化随时调整一旦市场销售呈现出好转,公司随时可以增加新的开工面积。  后续业绩稳定可期  安信证券房地产行业研究员陶学明表示,万科“船大”却能快速调整,销售和经营策略调整及时,化解了市场压力。她认为,万科2008年的业绩下降幅度稍微超出预期,受对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元影响净利润出现了负增长,但这为2009年业绩增长留足了空间。考虑到万科在2008年末仍然有273.4亿已销售资源未竣工结算,陶学明认为,在调低2008年利润的情况下,会相应提高2009年业绩的确定性,有利于实现业绩的后续表现。  而万科199.8亿元的货币资金、33.1%的净负债率,陶学明给予稳健的评价。她解释,万科2008年末拥有货币资金199.8亿元,比2007年末的170.5亿元增加了17.2%,短期借款和一年内到期的长期借款合计178.7亿元,显示出充裕的现金流动性。加之2008年三季度,万科还顺利发行了59亿元公司债券,流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升,短期偿债能力得到进一步增强。  “我认为万科一贯的风格不会改变,快速周转不会改变,2009年万科可能会采取以销定产的策略,更从容更灵活。”陶学明认为,预计万科经营策略会随着市场而变化,尽管中短期市场显示回暖,但这是之前积压的刚性需求的爆发,长期走势还要看外围经济,需要持续观察。  国海证券研究员赵铎则表示,万科在年报中加大了存货跌价损失的计提比例,比他们之前预期8亿左右的规模大了一半,约为万科建成、在建和拟建存货总额的2.1%。今年以来市场阶段性回暖房价有所企稳,目前看进一步计提跌价准备的压力不大,但是如果下半年房价再出现明显下跌,2009年业绩仍可能受存货跌价损失影响。  赵铎还认为,万科缩减开发规模有助于资金需求和存货压力的降低,由于万科储备相对于开发规模仍较充足,即使行业短时间回暖也足够满足两三年内的开发所需。在市场还未明显回暖之前,万科更注重风险控制和现有项目的优化处理是理性的选择。  长江证券研究员苏雪晶还格外重视万科的预收账款,他认为2008年房地产市场成交萎缩,预收账款方面很多公司都出现了下降,万科下降不足为奇。但万科的每股预收账款下降幅度要小于许多其他的房地产公司,说明万科在销售方面较其他房地产企业出色,也体现其快速周转的战略。  对于万科的存货结构,苏雪晶认为此存货类型构成较健康,已售未结算的有273.4亿,占到了32%,为万科09年的业绩打下了一个坚实的基础。同时08年末货币资金同比上升近10个百分点,现金状况较好。
华晟金海府
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