您所在位置: 首页 > 楼盘 > 海南 > 华晟金海府

房企精细化生存战正酣 09年渠道之战考验成本

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  在潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)透出万科员工只能领取笔芯的消息之后,万科年报又一次印证了地产界整体“过紧日子”的状态。这种在毛利率不高的IT硬件代工或纺织等行业早就习以为常的做法,开始在房地产企业形成风气。  正如万科刚发布的年报所说:“无论对中国住宅行业还是万科而言,2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此,它带来了更多引人深思的内容,而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。”  2009年房地产市场,将面临着一场渠道之战,是投放平面广告、网络广告、直投广告,还是让勤工俭学的大学生到高档消费场所“派单”,一场场精细盘算在不温不火的市场情形下正展开暗战。  房地产企业:绝大多数不会“过紧日子”  万科宣布在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2008年降低20%,其执行副总裁王文金在与股东的对话中称:“在管理费用方面,实行费用预算硬约束和严格执行与监督信息反馈。我们可以通过提高效率来相对降低人工成本,但绝对地降低薪水水平不是我们降低管理费用的解决方案。”  年报显示,万科所有高管的年薪总额由2007年的4680万元降至2008年的1955.2万元,降幅超过一半。董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的年薪少了400多万元,总裁郁亮年薪为206.7万元,董事肖莉年薪为129.4万元,约为上一年年薪的三分之一。  在万科2008年年报中,还有这样一句话,“尽管万科在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断,但在牛市的大环境中,过于舒适的环境使万科在经营细节上也暴露出诸多不足,一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象,这已经成为2009年万科面临的最大挑战之一。”  成本控制也成为万科反思的重中之重。  “精细化的管理是房地产行业的趋势。”龙湖地产战略及公司品牌部高级经理顾伟如此评述。他告诉记者,几年前,龙湖每个员工单人产生的行政费用都是能通过网络查阅到的,包括每个月实时领取了多少文具等。而对楼盘的费用投入,都是硬指标管理,一超出就马上“跳闸”。有人称龙湖像是一家地产业里的IT公司。  专业的人力资源管理咨询机构太和顾问资深地产行业分析师王知白告诉记者,他们目前在做一个关于各行业薪酬变化的调查,结果显示,地产公司降薪的力度可以排入各类行业的前三甲。  王知白认为,大型房地产公司的情况会好一些,他们都有自己的人才战略,所以即便市况不好,也不会轻易地裁员。而且因为旗下有自有物业,也可以通过部门调配,调配人员去开展物业经营、地产经纪、商业管理等其他工作。  正略钧策合伙人郝炬认为,房地产行业除了少数标杆企业,绝大部分管理都非常粗放。过去都忙着扩大规模,管理并没有多大提升,现在处于行业调整期,他们开始在内部控制方面做相应的调整。  2009年的渠道之战  位于北京国贸之东的西大望路,一个均价2万元/㎡(建面)的高档公寓项目,单套价格都在500万元以上,该项目一位营销人员称:“要在前几年开盘,那肯定是路牌、平面广告铺天盖地。”  但这一次,他们选择了定点直投的方式。划定从东三环到东四环这片区域,选择多家档次较高的咖啡馆和餐厅,请多名大学生,将楼盘的资料放到餐厅的阅览架上。  “只要是生活在周围的富人,总要用餐,那我们就选择高档用餐环境,楼书设计非常精美,和直投的名牌杂志没什么区别,这样就不会影响楼盘的档次。”该营销人员说,“我们这次想采取费用效果比最高的方式找客户。”  经过一段时间的铺垫之后,这样的方式开始发酵,有两个购房者从餐厅看了楼书买了这个楼盘。营销花费的只是少量的印刷费和大学生的人力成本,成本在一万元左右,却做成了总价在千万以上的生意。而在过去,别墅等豪宅的项目营销预算会占成本的5%。一位资深业内人士告诉记者:“以往普通的项目营销费用会占成本3%以上,现在普通控制在1.5%-2%。”  怎样用最少的钱最快、最精确地找到客户,俨然是各家开发商都在琢磨的问题。  “以前市场好的时候,开发商的营销人员觉得卖得好是自己的本事,现在市场不好,他们也懂得顾问公司做营销比他们精准太多了,也学会考虑我们的意见了。”一家地产顾问公司的经理说。  经济学家成售楼处“王牌”  “没别的,必须直指销售结果。”北京一家大型广告公司的部门经理天天和地产商打交道,他认为开发商现在顾得上的就只有销售量了。而他目前开始的几个活动,就是直奔主题而去。  他所在的广告公司有潜在客户的数据信息,主要的来源就是宝马车主和证券公司500万元以上的大户名单。北京的某高档楼盘一开盘,他就张罗了50名大客户去售楼现场听经济学讲座。“经济危机当前,这些这些潜在的客户比较爱听这些内容。”这样一场活动的价格在20万元左右,但要在顶级平面媒体打广告,一页大幅广告也要20万元。“要在以往,在顶级平面媒体做楼盘广告,既宣传公司品牌形象,也宣传楼盘。但现在地产公司也不会再考虑品牌什么的了,一心一意就为了成交。”  “有几家楼盘的营销做了统计,如果在平面媒体打一期楼盘广告,因为看了广告而打电话来咨询的客户也就十多位。”他说。  杭州萧山的某个楼盘就将当地的名流都请来听一场郎咸平关于制造业危机的讲座。主题直指名流内心,据说效果非同凡响。  金科地产副总裁李战洪(李战洪博客,李战洪新闻,李战洪说吧)也告诉记者,三月份不打算做任何平面上的广告投放,而要将利益点直接给客户,譬如加强园林的建设、加强物业等等。  各家节约费用、提高效率的方式千差万别,有行业人士告诉记者,富力就不准备开展太多“老带新”的活动,如果现在让老客户介绍新客户看新开的盘,虽然地段不同,但价格也低一些,即使给老客户减免物业费的优惠,也会影响老客户的心情。  上述的广告公司经理告诉记者:“现在地产营销最流行的就是做活动了,一场大型活动费用是20万元,小型则需4万到6万元。2007年,一个月就做一场活动,2008年大家看不准市场,也不做活动了,都观望着。没想到一到2009年,半个月就要安排一场活动。3月,一整年的活动表都排好了。除了安排客人去看房,各大门户网站流行的看房团也是现在最时髦的。”  “没别的,就是能实现点到点。”他总结道。
华晟金海府
项目简介
琼海嘉积均价约:14500
微信同步
视频看房
热销楼盘

富力红树湾

均价约:12000元/㎡

澄迈-金江区

鲁能海蓝福源

均价约:15000元/㎡

澄迈-盈滨半岛

观澜湖九里

均价约:16000元/㎡

海口-观澜湖片区

输入手机号码即可获得最新
真是楼盘报价和动态

扫一扫加入
微信抢购房优惠卷

看房团正在报名!

参与免费接送

热销推荐