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新华视点:刚需强劲,保障房为何“遇冷”?

编辑:琼海房产热线时间:2012-05-11来源:琼海房产热线价格有效期至:2012-05-25

近期,沉寂了两年多的房地产市场交易量出现反弹,多家一线房企5月公布的销售业绩大涨。专家认为,这主要得益于房企降价促销,促使压抑已久的刚性需求集中释放。

然而,让人难以理解的是,近日我国多地出现保障房“遇冷”局面:郑州4002套经适房中两成多“没人要”、武汉913套公租房中七成多“租不出”……刚需强劲背景下,保障房为何“遇冷”?如何让保障房市场健康发展、较好发挥房价调控“蓄水池”作用?

商品房“热销” 保障房“遇冷”

保利地产5月8日披露的销售数据显示,今年4月,公司实现签约面积71.90万㎡(建面),同比增长45.10%;实现签约金额91.48亿元,同比增长36.86%。

除了保利地产,金地集团、恒大地产等多家一线房企4月份的销售业绩均大增,其中恒大地产4月销售额环比翻番。

记者近日在湖北、河南等地采访时,也感受到了楼市的“热度”。6日下午,在武汉福星惠誉某楼盘现场,不到40㎡(建面)的售楼中心被挤得水泄不通,几名售楼小姐在人群中跑来跑去,忙得满头大汗。

“这个楼盘优惠幅度较大,都是经济型户型,专门针对工薪族及年轻人,一天就吸引数百位顾客前来看房。”一名销售人员告诉记者。武汉亿房研究中心统计也显示,5月第一周,武汉主城区销售楼房1397套,同比增加21.16%。

据了解,在北京、济南、合肥等地部分楼盘商品房也出现热销,甚至购房者彻夜排队、一房难求的场面也“重出江湖”。

然而,在商品房“热销”的背景下,经济适用房、公租房和廉租房等类型的保障性住房却在多个城市遭到冷遇。5月3日,河南郑州推出4002套经济适用房,当天仅60余位购房者登记选房,并连续几日“遇冷”,主管部门不得不把选房截止日期由5月6日延长至5月9日。

然而,即便将截止日期推迟,目前郑州经适房登记选房情况仍不理想。根据郑州房地产网10日公布的数据,截至9日,4002套房源中还有866套剩余。

记者了解到,广东、湖北、河北、海南等省份部分城市都曾出现经适房销售明显“供过于求”的现象,许多楼盘的销售比例不足一半,甚至只有一二成。

除了经济适用房销售“遇冷”,廉租房、公租房等其他保障性住房也存在申请热情不高的现象。今年3月,武汉在南湖新城公租房小区供应的913套公租房中,只有210户有人入住,剩下的700余套房屋无人问津。

武汉市洪山区房管局局长何继文说,原本计划在去年12月底就让符合条件的居民住进公租房,但由于申请人数太少,这才推迟至3月份。即便这样,入住率仍然很低,大量公租房闲置浪费。

“有资格的买不起,买得起的没资格”

合富辉煌山东区域市场总监许传明等业内人士表示,在限购政策等楼市调控丝毫没有放松的情况下,近期楼市出现回暖,是因为部分楼盘大力降价促销,导致购房者压抑两年多的刚性需求集中释放。

然而,让人难以理解的是,在刚需集中释放情况下,购房者为何不偏爱价格低廉的保障房?

一些购房者认为,对于低收入群体而言,保障房价格依然偏高,他们根本负担不起,而有经济能力的购房者又不具备购买资格,这让保障房陷入了“有资格的买不起,买得起的没资格”的尴尬境地。

山东省青州市国泰置业有限公司负责建设了525套经济适用房,董事长李根伟表示,这些经适房售价为1900元/㎡(建面),仅比周边商品房均价低700元,一套房子就按六七十㎡(建面)计算,对低收入群体而言,动辄十几万的房价也是天文数字。

专家还认为,申报条件过于严格也将部分潜在购房者“卡在门外”。目前,我国不少地方对保障房申请者的住房、收入等有严格要求,比如规定住房困难家庭人均面积必须在8㎡(建面)以下、人均月收入在1500元以下,稍微宽裕的家庭就被剥夺了购房资格。

记者了解到,也有不少“有保障房申请资格”并且“有经济能力”的购房者也没有选择购买。郑州一名通过经适房审核却放弃购买的市民告诉记者,当前不少楼盘都在降价促销,然而保障房价格却“岿然不动”,两者差价日益缩小。并且,商品房在地段、户型、面积等方面选择范围较宽,而不少保障房还有“5年不得转让”等多种限制条件,综合考虑下来还是买商品房划算。

许传明也认为,在当前严厉调控背景下,楼市成交量能否上升,房价是关键因素。比如,济南销售量较好的楼盘都是降价幅度较大的,这些楼盘普遍降价15%至20%。保障房如果不降价促销,“遇冷”也是情理之中。

此外,交通、环境等配套不健全也是一些保障房遇冷的重要原因。济南八里桥新居廉租住房项目小区与一个商品房小区仅一墙之隔。记者发现,两者距离虽近却有巨大的差别,商品房小区可直通主马路,并且环境较为优美。而廉租房小区三面都是低矮平房,要想去往主马路,只能绕远路,或者从一条杂乱而拥挤的小路挤过去。

保障房如何“应保尽保”分流刚需?

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,是一项惠及民生的重要举措。根据安排,2012年全国新开工建设700万套以上保障性住房,整个“十二五”期间要开工建设3600万套。

对于楼市回暖情况下出现的保障房“寒流”,许多业内人士认为,这并不能说明保障房总量过剩、没有市场,而是制度设计不完善及区域结构性过剩。

他们表示,保障房惠及千万低收入家庭,是分流刚性需求、确保房地产市场健康发展的重要“蓄水池”,未来应通过在城区商品房中配建保障房、降低申请门槛、发放货币补贴等措施,最大限度发挥保障房满足低收入群体住房需求功能,做到“应保尽保”,从而分流刚性需求,避免购房者单一追逐商品房造成房市过热。

郑州市房地产管理局局长王万鹏说,应在城区商品房中配建一定比例保障房,解决目前部分保障房位置偏僻、环境不好、配套设施不齐全等问题。在大型保障房社区选址时,应充分考虑周边地铁、BRT(快速公交)等交通条件是否便利,并配套好医院、学校、超市等场所,保障居民交通顺畅,生活方便。

此外,还应进一步降低保障房申请门槛。华中科技大学公共管理学院教授王国华等不少专家认为,应适当放宽保障房的申请条件,并加大对外来务工人员的保障力度。“比如公租房,不需设立太多门槛。只要能保证支付租金,除了申请人‘在当地没有自有房产’和‘没有同时享受其他住房保障’两个条件外,其他条件都可以撤销。”王国华说。

在加强住房实物保障的同时,也应增加货币补贴。山东师范大学房地产研究中心主任程道平说,在保障房的户型设计、面积等方面应尽可能的考虑到住户的需求和经济承受能力,并对部分低收入群体的物业费给予适当补贴,从而降低他们的经济负担。

华晟金海府
项目简介
琼海嘉积均价约:14500
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本周热销楼盘

富力湾

均价约:15000元/㎡

三亚-香水湾

碧桂园海棠盛世

均价约:30000元/㎡

三亚-海棠湾

观澜湖中央公园

均价约:17000元/㎡

海口-观澜湖片区

观澜湖九里

均价约:16000元/㎡

海口-观澜湖片区

富力悦海湾

均价约:9500元/㎡

临高-临高新城区

富力红树湾

均价约:14000元/㎡

澄迈-金江区

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