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开发商与购房者的角力08 09或是房企"洗牌年"

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  2008年,在政府调控以及美国华尔街风暴的影响下,中国的房价进入了震荡整理阶段,购房者观望气氛把楼市悬到了半空,开发商与购房者的角力就像扯住楼房两端的两条绳子,原先开发商发力把楼价扯上高空,2008年又被购房者扯下一部分。  ——卖方市场转为买方市场。2008年以前,市场形势大好,表现出供不应求的状态,房地产市场一直是卖方市场,开发商在市场上占主导地位。然而,进入2008年,供应大增,购房者也不再盲目恐慌购房,呈现供大于求的局面,买方市场格局已然确立。业内普遍认为令市场发生了逆转的是“9·27新政”的出台,尤其是万科董事长抛出“拐点论”后,全国范围均有不同程度的降价运动,在一定程度上加剧了客户的持币观望心态。2008年下半年来,受全球金融危机影响,我国的实体经济也受到冲击,消费者的购房行为更加谨慎,房产价格战在全国各地打响。  ——开发商上市潮退。2008年绝对是开发商难忘的一年。恒大地产在这一年里倒在上市的路上,大量的土地储备使恒大地产担负了巨额银行债务。随着恒大地产上市搁浅,紧随其后等待上市的龙湖、星河湾、卓越、方圆等地产公司上市前景同样遭遇了坎坷。在当前的形势下,谁的手上有钱,谁的日子就过得相对好一些。为了手上能有更多现金,各地地王频繁退地,SOHO老总潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)认为,退地是好事,不是坏事,因为它避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上面追加更多的投资,避免发生更大的浪费,这是对过去错误的修正。  ——银行亮剑招揽生意。由于楼市成交趋淡,导致银行房贷增速持续下滑,一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调,以期刺激购房需求。而此前,深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。显然,房子卖不出去,银行贷给开发商的贷款就难以收回,银行赖以生存的贷款收入就会锐减。  以上种种迹象表明,“房价只涨不跌”的神话开始终结,处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。而一些城市在观望状态下挤压出了楼市泡沫,理性购房需求开始平稳释放。  角力游戏在2009取得平衡  中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出,2009年,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出,2009年将延续2008年房市的低迷,短期内房价面临进一步回调。中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”的报告也认为,房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力;如果没有外部力量干预,大部分房地产企业资金链断裂。  ——房地产企业面临房源积压危机。从2008年积压下来的高库存状况始终威胁着开发商资金链条,并继续对房价下行施压。国家统计局数据显示,截至10月末,全国商品住宅空置面积同比增长18%。北京市数据显示,截至去年12月1日,期房住宅可售套数和面积,现房住宅未签约套数和面积,与前年同期相比,其增长分别为68.8%、48.7%和66%、48.7%。而杭州市区商品房可售套数比去年5月增长了近90%。   而中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》指出,2009年将延续2008年房市的低迷,短期内房价面临进一步回调。  下行趋势明显的房价还面临着近万亿元保障房的结构性冲击。建设部副部长齐骥表示,今后三年,全国保障性住房总投资将超过9000亿元。事实上,在保障性住房即将批量入市的预期下,商品房价格也可能将面临方向性的调整。再加上大多数业内人士仍预期今年上半年楼市回暖无望,但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度,因此,在供应加大的前提下,再加上开发商资金回笼预期,很可能会在价格做出一定的让步。  潘石屹也认为,与保障性住房相邻、档次差不多的普通住宅的价格会逐步地向保障性住房靠齐,普通住宅开发商的生存空间将面临很大的压缩。  业内人士认为,许多开发商在2007年拿到的土地还没有投放市场。有降价和资金需求的公司,在市场上不会放弃今年第二季度的市场,那时将会形成一个集中新上市的时机,但大多房源依然会采用低开的策略。当前消费者对价格的心理预期并没有改变,因此楼市短期难见回暖。如果今年二季度外部经济环境好转,那么楼市才有可能慢慢回暖。同时,还要看股市,股市慢慢反弹了,楼市才有可能触底反弹。  ——政府怎样控制土地拍卖节奏。2008年“地王”退地、土地流拍土地市场的主导。2009年,还会持续这种现象吗?  大多数人预计,今年上半年,楼市不可能回暖。相应地,土地市场也将延续去年下半年以来的低迷态势。  根据国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。这意味着地方政府要在近段时间内将2007年和2008年的存量土地消化完。  目前情况下,多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流,防止资金链断裂,因此,2009年多数开发商对待拿地的态度注定是格外谨慎的。经纬行研究中心数据显示,截至2008年12月17日,2008年广州市土地一级市场共成交商住用地19宗,总用地面积174.84万㎡(建面),与2007年相比,降幅达40.5%。总出让金额83.59亿元,与2007年全年相比,降低了64.2%。但实力派开商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。针对企业的这种行为,地方政府应该调整土地出让的思路,要从总量上适当减少土地供应,以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势;要督促开发商尽早开发原有的土地资源,消化部分闲置土地。  ——房地产行业洗牌带来新格局。根据统计,包括万科、恒大、富力、金地在内的众多企业,在2008年都实现了品牌市场份额的扩大化。另一方面,去年的土地成交价格虽然低廉,但大部分都落在大开发商的口袋中。万科、中海、保利等开发商成为去年的囤地大户,获得了大量的低价出让地块。而一些开发商由于2007年拿地过多,且购买的土地地价过高,去年并没有再买地。这也使得开发商在土地储备上出现了分化,部分开发商由于在后续项目出现“断档”,已经无法再维持现有的市场份额。  因此,可以推断2009年首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等。一批中小开发商将被淘汰,优秀健康的企业将崛起壮大,逐渐形成寡头局面;其次是人才的集中,中国房地产业经过十多年高速发展,产业链日益完善,但由于业务流程涉及十余个专业环节,对专业人才存在着迫切需求。今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业,从而缓解大企业的人才瓶颈问题。  与开发商一样,营销代理公司也将进入整合时代。2008年,原来从大开发商那里做代工赚品牌的国内营销代理公司在业务上输给地产中介,从小开发商那里做溢价赚利润的模式使国内营销代理几近彻底破产的边缘。  2009年将是房地产企业的转型之年。此前,SOHO中国、北京万通地产和上海长峰集团等,都在最近两三年间完成了转型,由单纯的住宅开发商,转向为商业地产的开发和经营商,以持有、经营商业地产为公司的主营业务。今年,是否会有更多的开发商步这些公司的后尘?这将成为悬念。
华晟金海府
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